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不動産投資

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不動産投資とは
re_img4 不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下することです。利益を得る方法は主に2パターンあります。

1つ目は、投資した不動産を人に貸すことで、賃料というかたちで定期的に収入を得ることができます。これを「インカムゲイン」と呼びます。2つ目は、購入した不動産を購入した金額以上で売却することで、利益を得ることができます。これを「キャピタルゲイン」と呼びます。

不動産投資は、この2つの方法のどちら(あるいは両方)を目指すかを考えることから始まります。

そしてさまざまな不動産の中でも、マンション・アパートの経営がもっとも身近で投資対象として優れていると言われています。

マンション投資の5つのメリット
1.年金対策
公的年金だけでは豊かな老後を送るには足りないと言われれて久しくなりました。そこで注目を集めているのが、年金の不足分を補う手段としてのマンション投資。豊かな老後は自分の手で築いていく時代となりました。

2.第二の生命保険
マンションをローンで購入すると、「団体信用生命保険」がついてきます。これは、ローンの返済中に名義人が亡くなったりした際に残金すべてを保険で完済できるというとても心強い保険です。遺族の方には無借金状態のマンションが残るため、新しい形での保険金としての効果を期待できます。

3.資産運用
超低金利時代の今こそ、優れた資産運用手段の1つであるマンション投資をポートフォリオへ組み込む必要があります。お金は貯める時代から増やす時代へと変わっています。

4.インフレ対策
日本経済は徐々にインフレ局面へと移り、物価高が家計を圧迫するようになってきました。資産を現金のまま保有し続けることは、インフレ経済下ではその価値が目減りしていることと同じです。しかし、マンション・アパートを保有していれば、物価上昇に合わせた家賃収入が見込めるため、マンション・アパート経営は、インフレに強い資産運用だと言われています。

5.節税対策
自分が住むためのマンション購入とは異なり、マンション投資は事業であるため、必要なコストは経費として認められるという節税効果が期待できます。また、相続税が発生した場合でも、課税対象が割り引かれるため、大きな節税効果があると言えます。

区分・一棟のメリット・デメリット
不動産投資の対象は主にマンション・アパートになりますが、その中でも区分か一棟かで検討する内容も変わってきます。「区分」とは、マンション・アパートの1室のことで、「一棟」とは、マンション・アパートの建物丸ごと、の意味です。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、比較をしてみたいと思います。

区分 一棟
資金 比較的低額から投資可能で、分散投資もしやすい。 比較的高額になる。
利回り 一棟よりも低くなりがち。 区分よりも高くなりやすい。
空室リスク 空室=収入ゼロになるが、複数物件を所有することでカバーできる。 リスク分散となるため、収益は安定しやすい。
災害リスク 一室のみのため、被害は限定的。他地域に複数物件を所有することでリスクを分散することも可能。 一棟丸ごと被害を受けた場合はダメージが大きい。
被災後に残るもの 建物を失った場合、土地の持分しか残らない。 建物を失っても土地は残るため、再建築の道が残される。
修繕・再建築 同じ建物に複数のオーナーが存在することになるため、大規模な修繕や建て替えは苦労する。 意思決定を行いやすいため、老朽化による修繕や再建築がしやすい。
土地の所有 持ち分に応じて土地を共同所有することになる。 建物の土地をすべて所有できる。
担保力 土地を複数で所有するため、担保力は低い。 建物の土地をすべて所有しているため、次の融資も受けやすくなる。
流動性 少額なため流動性が高く、売却の際に買い手を見つけやすい。 空室リスクを分散できるメリットがあり、投資メリットも高い。
所有する部屋 納得のいく部屋をピンポイントで所有することができる。 日当たりが悪い1階の部屋なども所有しなければならない。

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